Návrh zákona na ochranu nájemců v době pandemie

Podnikatelé

Podle návrhu zákona pronajímatelé nesmějí jednostranně ukončit nájem z důvodu, že se nájemce podnikatel dostal do prodlení s platbou nájemného či služeb. Týká se zpoždění s platbou v období 12.3.2020 – 30.6.2020.

Nájemce musí dlužné nájemné za toto období uhradit nejpozději do 31.3. 2022. Až pokud tak neučiní, může pronajímatel nájem ukončit výpovědí s pětidenní denní výpovědní dobou.

Pronajímatel může nájem ukončit i dříve, pokud bude zřejmé, že nájemce do 31.3. 2022 dluh neuhradí (např. insolvenční návrh či exekuce na nájemce) nebo pokud by byl dán jiný důvod k ukončení nájmu. Další možností pronajímatele je požadovat po skončení nouzového stavu zrušení nájmu, pokud po něm nelze spravedlivě požadovat jeho pokračování, např. nájemné je jeho jediným zdrojem obživy.

Ochrana nájemců dle návrhu zákona se vztahuje na nájemcekteří nemohli zaplatit převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti.

Ochrana se tak zcela jistě vztahuje na podniky, které musely podle nařízení vlády zavřít (restaurace, kina, posilovny apod.). Z textace zákona lze dovodit, že ochrana se může vztahovat i na ostatní podnikatele, kteří mají v důsledku opatření problémy s cash flow a financemi. Např. pokud je podnik omezen v odbytu svých služeb právě v důsledku opatření nebo protože jeho odběratelé museli povinně zavřít provozovnu nebo protože většina jeho zaměstnanců je v karanténě apod. 

Nájemce musí pronajímateli prokázat, že není schopen platit právě v důsledku opatření. Je však otázkou, jak se bude toto prokazovat. 

Návrh zákona byl přijat vládou a 7.4.2020 o něm bude hlasovat Parlament ve stavu legislativní nouze.

Oba zákony podporují jednu skupinu obyvatel na úkor druhé. Právě proto jsou návrhy zákonů podrobovány velké kritice. Uvidíme, zda a v jaké podobě budou zákony přijaty. 

 

Fyzické osoby

Ministerstvo pro místní rozvoj předložilo nový návrh zákona, který zásadním způsobem ovlivní vztahy mezi pronajímateli a nájemci. Návrh zákona zakazuje pronajímatelům jednostranně ukončit nájem z důvodu prodlení nájemce s placením nájemného.

Zákaz se vztahuje na nájemce i podnájemce, kteří bydlí v bytě.

Pokud se nájemce opozdí s platbou v době od 12.3. do ukončení mimořádných krizových opatření spojených s epidemií koronaviru, nejdéle do 30.9.2020, a není schopen uhradit nájemné převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii (např. uzavření provozovny), nesmí pronajímatel z důvodu prodlení nájem jednostranně ukončit.

Nájemce je povinen důvody své platební neschopnosti pronajímateli doložit. Dlužné nájemné (za období od 12.3. do ukončení krizových opatření) může nájemce uhradit až do 31.5.2021! Až pokud jej v této lhůtě neuhradí, může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby.

Pronajímatel může nájemní smlouvu okamžitě vypovědět i pokud nájemce prohlásí nebo je z okolností zřejmé, že pohledávky pronajímatele nebudou do 31.5.2021 uhrazeny. To by se mohlo stát např. při podání insolvenčního návrhu na nájemce.

Zákon obsahuje pouze minimální ochranu pro pronajímatele. Pokud by se pronajímatel ocitl ve značné nouzi a nebyl např. schopen pokrýt ani náklady na svou výživu a svou rodinu, může požadovat zrušení nájmu. Nejdříve tak však může učinit po skončení nouzového stavu. Pokud by se s nájemcem na zrušení nájmu nedohodl, může nájemní smlouvu zrušit na návrh pronajímatele soud.

K jakémukoli odchylnému ujednání stran od tohoto zákona v neprospěch nájemce, se nepřihlíží.

Zákon také odkládá povinnosti doručit vyúčtování služeb až na 1.9.2020, finanční vyrovnání přeplatků a nedoplatků služeb, až na 31.5.2021 (platí pro pohledávky splatné v období od nabytí účinnosti zákona až do 1.1.2021).

Zatím se jedná pouze o návrh zákona, který musí nejprve schválit vláda a až poté půjde ke schválení Parlamentu ČR. 

Aktuální situaci a její vývoj pro Vás budeme sledovat a o dalších změnách Vás neprodleně informovat.

 

3. 4. 2020